14억 집을 사는데 대출은 2.5억? 청약을 받아도 대출이 안나올 수 있어요(LTV, DTI, DSR 제대로 알아보세요)

주택 청약에 관심을 갖기 시작하면서 이곳저곳 자료를 찾으러 돌아다니다면 반복적으로 마주치게 되는 용어들이 있습니다. 각 용어에 대해서 차근차근 설명해 보도록 하겠습니다.

LTV(Loan To Value ratio, 주택담보인정비율)

직역을 하면 가치에 대한 대출 비율 정도로 해석을 할 수 있겠네요. 그럼 비율의 대상을 정확히 아는것이 중요하겠습니다.

https://naver.me/I5o3ebzR

LTV

LTV(Loan To Value ratio)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 된다.

네이버 지식백과를 통해서 알아본 바로는 매수하고자 하는 주택의 실가격이 대상이 되겠습니다. 내가 구매하고자 하는 주택의 일정 비율에 한하여 대출을 받을 수 있다는 것이죠. 이는 개인의 대출 한도와는 별개의 내용으로 신용이 좋더라도 주택을 담보로 대출할 수 있는 금액에 한계를 명시한 내용입니다.

주택담보대출 금액은 대출금액, 선순위채권, 임차보증금을 고려하여 산정됩니다.

선순위채권이란 해당 대출 전 동일한 담보로 받은 대출의 잔액을 의미합니다.
소액임차보증금은 임차인보호를 위해서 법률로 정한 보증금액을 의미합니다.

전세를 들어갔는데 집주인이 주택을 담보로 대출을 받고 문제가 발생해 경매로 넘어가게되면 무척이나 난감한 상황이 됩니다. 이에 전세금액을 모두 보전받을 수는 없지만 최소한의 보호조치로써 소액보증금 우선변제 제도를 시행중에 있습니다. 금액은 서울이 가장 큰 5천만원이고 그 외 기타지역은 차등 적용되어 최소  2천만원까지 금액이 보전됩니다.

해당 금액은 주택의 가치에 포함되기 때문에 담보가치에서는 제외되게 되는것이고 주택을 담보로 대출을 받을 때 해당 금액만큼은 제외되는 형식입니다.


https://www.hf.go.kr/hf/hinet/conslt34_1.jsp#

소액임차보증금< HF 한국주택금융공사

소액임차보증금은 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인이 가능합니다.  -

예를 들어보도록 하겠습니다.
서울에 15억짜리 아파트를 대출을 받아 구매하려고 합니다.

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95086907

2022년 상반기 규제지역 재검토 심의 결과 발표

LTV가 주택가격 전체에 대해서 동일한 비율이 적용되는 것은 아닙니다. 투기과열지구 및 조정대상지역 분류에 따라서 금액 별로 적용 비율이 차이가 납니다.

예를 들어 보겠습니다. 현재 투기과열지구로 설정되어 있는 서울에서 14억짜리 아파트를 구매한다고 가정해 보겠습니다. 해당 아파트를 담보로 한 대출이 이미 1억이 있고 임차인이 있다고 가정하겠습니다.

• 먼저 9억 이하분에 대해서는 40%의 LTV가 적용됩니다.
• 이후 9월 초과분에 대해서는 14억까지 5억에 대해서 20%의 LTV가 적용됩니다.

이를 통해서 계산해보면
(9억 X 0.4) + (5억 X 0.2) = 4.6억 의 대출이 가능하게 됩니다.

이 중 선순위채권, 즉 미리 받은 대출금액 1억을 제외하고, 임차인이 있기 때문에 임차보증금 5천만원을 추가로 제외하여 최종적으로 3.1억의 대출이 가능합니다.

14억 주택을 대상으로 3.1억이라니 정말 적은 금액이 아닐 수 없습니다.

그럼 우리는 주택을 담보로 3.1억의 대출을 받을 수 있을까요?

DTI, 총부채상환비율

다음으로 알아봐야 할 지표가 DTI입니다.

DTI(Debt To Incom ratio, 총부채상환비율)는 소득에 비해서 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표입니다. 즉 대출을 3.1억을 해 준다고 해도 내가 수익이 적어 매달 이자를 내기도 빠듯하다면 은행에서는 3.1억을 선뜻 빌려줄 수 없겠죠.

앞선 LTV는 내가 구매하려는 자산을 기준으로 얼마나 빌려줄 수 있는가에 대한 지표였다면 이제 관심 대상이 나에게로 옮겨왔습니다. 돈을 빌려주면 정말 갚을 능력은 되니? 하고 물어보는 것이죠.

DTI를 계산하는 산식은 이렇습니다.

DTI = (1년간 갚아야 할 주택의 원금 + 이자) / 연소득 * 100

서울지역의 경우 DTI가 40% 적용됩니다.

주택담보대출을 3억원(계산이 용이하도록 0.1은 제외했습니다)을 30년 만기로 대출을 받았다고 합시다.  대출 금리는 연 8%라고 해보죠.

원금균등상황방식으로 간단히 계산해보면 1년에 1천만원의 원금을 갚아야 하고 3억원의 8%이자는 2,400만원(원리금을 계속 갚아 나가기에 이보다는 약간 적습니다) 입니다.

그럼 1년에 갚아야 할 금액이 대략 3,400만원입니다.

이 때, 내 연봉소득이 6,000만원이라고 해 보겠습니다. DTI 40%는 내 연봉의 40% 수준까지만 대출을 해준다는 의미이므로 매년 감당하는 금액이 2,400만원(6천만원 X 0.4) 이상은 불가하다는 의미입니다. 3억원의 대출을 받으려면 내 연 소득이 8,500만원 이상이 되어야 합니다. 쉽지 않은 수치인건 분명합니다.

대출액이 1억원 이상이면 DSR 40%

마지막으로 알아볼 지표는 DSR(Debt Saving Ratio, 원리금상환비율)입니다.
DSR은 개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 설정하는 것입니다. 학자금대출, 마이너스대출(빌린 금액이 아닌 한도 모두 적용), 할부(자동차 등) 모든 대출의 원리금(원금 아닙니다)을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율까지 대출해줍니다.

앞선 DTI와 비슷하지만 모든 대출비용의 합 안에서 규제를 하기 때문에 더 강한 규제라고 볼 수 있습니다. 앞서 연소득이 8,500만원이어서 3억원의 대출을 받을 수 있어도 마이너스 대출등의 다른 대출이 있다면 받을 수 있는 대출 금액이 그만큼 줄어들게 되는 것입니다. DTI도 40%였으므로 만약 5천만원짜리 마이너스 대출이 추가로 있다면 대출금액은 2.5억으로 줄어든다고 보시면 됩니다.

정리

앞서 말씀드린 내용을 각 규제지역별로 정리를 해 보도록 하겠습니다.
1. 투기지역 및 투기과열지구
  - LTV : 9억 이하 40%, 9억 초과 20% 적용됩니다.
    : 15억 이상의 주택은 대출이 되지 않습니다.
  - DTI : 40% 적용받습니다.
  - DSR : 1억 이상의 대출에 대해서 40% 적용됩니다.

2. 조정대상지역
  - LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30% 적용됩니다.(최대한도 4억)
  - DTI : 50% 적용받습니다.
  - DSR : 1억 이상의 대출에 대해서 40% 적용됩니다.

3. 비규제지역
  - LTV : 집값 상관없이 70% 적용받습니다.
  - DTI : 60% 적용받습니다.
  - DSR : 1억 이상의 대출에 대해서 40% 적용됩니다.

자신이 대출받으려는 지역의 규제 현황을 잘 살펴보셔서 나의 대출 가능 한도를 파악하시기 바랍니다. 청약을 받은 기쁨도 잠시 대출 규제로 인해서 낭패를 보는 일이 없도록 미리미리 유의하셔야 겠습니다.